אורית דבירכחלק מניסיונות המדינה להוזיל את מחירי הדיור בישראל, בשנת 2013 נעשו שינויים חקיקתיים ביניהם נקבע כי שיעור מס הרכישה לדירה יחידה יחול על יחיד שהינו “תושב ישראל” בלבד. בנוסף נקבע כי על מנת לקבל פטור לדירה יחידה ממס שבח בעת מכירת דירה, תושב חוץ יוכל לקבלה רק אם יוכח כי אין לו בעלות בדירה במדינת התושבות שלו.
למרות כל אלה, הותיר המחוקק מקום אחד בו יוכל תושב חוץ שהינו אזרח זר לרכוש דירה או למכור ללא כל חבות במס. במה דברים אמורים? התנאי הבסיסי לתחולתו של חוק מיסוי מקרקעין מצוי בסעיף 1 לחוק בהגדרת “מקרקעין” וקובע כי מדובר ב“קרקע בישראל”, כלומר, תחולה טריטוריאלית, כאשר המשמעות, שמכירת קרקע בחו”ל אינה חייבת במס בהתאם לחוק.
לצורך החלת החוק על תושבי אזור יהודה ושומרון, נוסף סעיף 16א לחוק, אשר הוסיף תחולה פרסונלית על הבסיס הטריטוריאלי הקובע כי “אזרח ישראלי המוכר או רוכש זכות במקרקעין, במקרקעין המצויים באזור, יראוהו לעניין חוק זה כמוכר או כרוכש זכות במקרקעין, במקרקעין המצויים בישראל”. אזרח ישראל מוגדר בסעיף 16א(א) לחוק כ”כל אחד מאלה”: 1) מי שרשום במרשם האוכלוסין בישראל או חייב להירשם בו; (1א) יחיד שהוא תושב ישראל; (1ב) מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות, התש”י-1950, והוא תושב אזור; (2) חבר- בני- אדם שהוא תושב ישראל. למעשה, המחוקק מחיל את החוק במלואו על כל מי שמוגדר אזרח ישראל אבל לא על תושב ואזרח זר. הדברים נכונים גם בעת רכישת מקרקעין ע”י חברה תושבת חוץ (שאינה בבעלות תושב ישראל).
המצב החקיקתי הנ”ל אינו שייך רק לעניין מס רכישה ושבח (חוק מיסוי מקרקעין), אלא שייך גם לעניין מס הכנסה ומע”מ. קרי, בעוד שחוק מיסוי מקרקעין, פקודת מס ההכנסה וחוק המע”מ חלים באופן אישי על כל תושב ישראלי, לרבות באזור יהודה ושומרון, תושבי חוץ וחברות חוץ אשר הינם חסרי זיקה למדינת ישראל, לא יחויבו בתשלום מס השבח או בתשלום מס חברות בעת מכירת נכסים ביו”ש, היות ובאזור זה חל הדין הטריטוריאלי. כמו כן, כאשר אותה עסקה נעשית על ידי תושב חוץ או חברת חוץ, היא תהא פטורה מתשלום מע”מ, ובמידה ומקום מושבם של התושב או החברה אינו מטיל עליהם חובת תשלום מע”מ, הם ייהנו גם מאי תשלום מס זה.
אי החלת החבות במס על תושב חוץ, יכולה להיות פתח לתכנוני מס שונים, כגון: העברה בין קרובים (בחבות מס רכישה מופחת) כאשר המעביר הינו תושב חוץ והמקבל הינו תושב ישראל או להפך (ללא חבות במס שבח). יודגש כי לא בכל אזור יהודה ושומרון רכישה תהיה פטורה לחלוטין מכל חבות, ויש לבדוק טוב מראש האם מדובר בקרקע פרטית או בקרקע הכפופה לדין הירדני ולרישום בטאבו הירדני. במקום בו חל הדין הירדני מחויב הרוכש באגרת רישום מקרקעין של 5% משווי המקרקעין בעת הרישום.
יתרה מכך, חלק מיישובי יהודה ושומרון זוכים להטבות נוספות בכל הנוגע לנושא המיסים, הן באמצעות חקיקה ראשית והן מתוקף צווים, מטעם הרשות המקומית הספציפית באזור. לדוג’: חלק מהרשויות אינן נוהגות לגבות היטלי השבחה בגין השבחה שנעשתה עקב אישור תוכנית או שימוש חורג. וזאת מאחר שחוק התכנון והבניה והתוספת השלישית אינם חלים על אזור יהודה ושומרון כפי שנהוג בערים וישובים אחרים בישראל. תחת זאת ישנן רשויות שגובות אגרות שונות אחרות שקיבלו את אישורו של ביהמ”ש העליון כגון: אגרת מבנה ציבור.
מאת: אבנר שמר, עו”ד