עצות לרכישת נדלן באירופה

רכישת נדל”ן באירופה נחשבת להזדמנות השקעה בעלת פוטנציאל עבור משקיעים ישראלים. פתרון מסוג זה יכול להתאים למי שרוצים לגוון את תיק ההון וההשקעות שלהם ולפזר סיכונים. בשורות הבאות נציג ארבע עצות שיסייעו לכם בתהליך רכישת הנכס, בחירת המדינה ועד להשלמת העסקה. המידע שנציג יעזור לכם להימנע מטעויות מזיקות וכך לקבל החלטות נבונות לקראת ההשקעה.

בחירת המדינה המתאימה להשקעה

השלב הראשון והחשוב הוא בחירת המדינה להשקעה. גרמניה למשל, מביאה יציבות כלכלית, שוק הנדל”ן במדינה שקוף ומוסדר. מצד שני המחירים בה גבוהים יחסית. מדינות במזרח אירופה כמו פולין, צ’כיה ואחרות מראות מחירים נמוכים יותר, אך רמת הסיכון גבוהה יותר. רבים מהמשקיעים הישראלים בוחרים לבדוק אפשרות לקבלת אזרחות רומנית או אזרחות אחרת באיחוד האירופי לפני ביצוע ההשקעה.

בהקשר זה כדאי לציין שיש הרבה יתרונות דרכון אירופאי למי שמתכנן השקעות נדל”ן. היתרונות הללו משלבות משכנתאות בתנאים טובים, פרוצדורות רכישה ידידותיות יותר ואף חיסכון בעלויות מיסוי במדינות מסוימות. בבחירת המדינה חשוב להתחשב במגוון גורמים כמו שיעורי המיסוי על נדל”ן להשקעה, חוקי הגירה ותושבות, רגולציה בתחום השכרת דירות וכדומה.

אילו אנשי מקצוע יכולים לעזור בהשקעות מסוג זה?

התייעצות עם אנשי מקצוע מומלצת מאוד. צוות מקצועי איכותי בנוי על עורך דין המתמחה בנדל”ן, רואה חשבון המכיר את חוקי המיסוי ויועץ נדל”ן בעל ניסיון בעבודה עם משקיעי נדל”ן. חשוב לבחור אנשי מקצוע בעלי ניסיון בעבודה עם לקוחות ישראלים. אנשי המקצוע יכולים לסייע בגישה לשוק הנדל”ן המקומי, סגירת חוזי שכירות לפי החוק המקומי ועוד. הם יכולים לעזור בזיהוי הזדמנויות השקעה איכותיות. כדאי לבקש המלצות מלקוחות קודמים, במיוחד מישראלים שכבר השקיעו באותה מדינה, ולוודא שכל אנשי המקצוע מהיימנים.

הכנה כלכלית לקראת ההשקעה תעזור לכם להתקדם

תכנון פיננסי לקראת ההשקעה חשוב מאוד. מעבר למחיר הרכישה עצמו יש להביא בחשבון מגוון רחב של עלויות נלוות. למשל האם יש מס רכישה (ששיעורו משתנה בין המדינות), גובה עמלות תיווך שעשויות להיות גבוהות משמעותית מהמקובל בישראל, אגרות רישום ועלויות נוטריוניות, עלויות בדיקת נכסים, הוצאות עורך דין, עלויות שיפוץ והתאמת הנכס במידת הצורך. במרבית מדינות אירופה, בנקים מקומיים מספקים משכנתאות בתנאים אטרקטיביים במיוחד לתושבי האיחוד האירופי. חשוב לבצע השוואה מקיפה בין מסלולי מימון, לרבות מימון מבנקים בישראל או שילוב בין מקורות מימון שונים. יש לקחת בחשבון גם עלות גידור של שינויי שער מטבע. כמו כן חישוב העלויות השוטפות צריך לכלול מיסים, ביטוח מבנה ותכולה, דמי ניהול לחברת ניהול נכסים, עלויות תחזוקה שוטפת. אנו ממליצים להכין תקציב מפורט כך שיהיה לכם ראש שקט לפני הרכישה וגם לאחר סיום הרכישה והכנסת השוכרים.

ביצוע בדיקות לקראת השקעת נדל”ן באירופה

בדיקה מלאה תעזור לכם במניעת הפתעות לא נעימות בעתיד. הבדיקה צריכה לכלול סקירה של מצבו הפיזי של הנכס, למשל בעזרת חוות דעת של מהנדס. חשוב שתהיה בדיקת מערכות החשמל, האינסטלציה והחימום וכן ואיתור בעיות אפשריות במיוחד בנכסים ישנים. חשוב לבדוק את כל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים, רישום הבעלות, היתרי בנייה, זכויות בנייה, תוכניות פיתוח עירוניות באזור, מגבלות על השכרה או שימוש בנכס למטרות כאלה ואחרות.

הבדיקה צריכה לכלול גם ניתוח של השוק המקומי. חשוב שתבינו למשל את מחירי השכירות וכן מחירי מכירה של נכסים דומים באזור. אפשר לבדוק שיעורי תפוסה, מגמות דמוגרפיות, תוכניות פיתוח תשתיות (כבישים, תחבורה ציבורית באזור), ופרויקטים עירוניים שעשויים להשפיע על ערך הנכס כשתרצו לממש אותו. בצורה כזאת תשלימו את הרכישה בצורה הטובה ביותר.