יעל וייסבימים אלה בוחנת עיריית הרצליה את תוכנית המתאר לעיר, שאמורה לאפשר בנייה של למעלה מ-50 אלף יח”ד בעיר, שיתנו מענה לגידול צפוי לכ-200 אלף תושבים עד לשנת 2030.
בהרצליה יש כיום תנופת בנייה גדולה, שכונות חדשות נבנות באזור גליל ים והמרכז הבינתחומי ובנוסף נמצאים בשלבים שונים של תכנון ובניה לא פחות מ-25 פרויקטים של פינוי בינוי.
על כמה מהפרויקטים הבולטים ביותר, מנצח עו”ד עודד ישראלי, תושב הרצליה פיתוח ומומחה בתחום הנדל”ן, שבשקט בשקט מטפל בכ-3,000 יחידות דיור שנבנות ומתוכננות ברחבי העיר.
עו”ד ישראלי, מייצג במרבית הפרויקטים את בעלי הקרקע. כמי שמכיר את הרצליה היטב ופועל בה שנים רבות, עו”ד ישראלי ידע לזהות את תחום הפינוי בינוי כתחום מרכזי בנדל”ן העירוני, והחל לעסוק בארגון מתחמים לפינוי בינוי עוד בשנת 2005. באותן שנים עמדה בראשות העיר יעל גרמן, שלטענתו ניסתה לבלום יוזמות בנייה בעיר ועל רקע זה התפתחו בינה לבין ישראלי לא מעט עימותים. עם בחירתו של משה פדלון לראשות העיר, קיבלו מתחמי הפינוי בינוי תנופה גדולה ביותר.
ההתמדה הוכיחה את עצמה ובימים אלה יוצא לפועל פרויקט פינוי בינוי יפיפה ברחובות מנדלבלט / אבן עזרא במסגרתו ייבנו 278 דירות חדשות, במקום 84 שייהרסו. עו”ד ישראלי מטפל בפרויקט מיומו הראשון לפני כעשור, 100% מבעלי הדירות במתחם חתומים על הסכם פינוי בינוי ולאחר הליך תכנוני ממושך בניצוחה של אדריכלית העל קיקה ברא”ז, שתכננה בינוי מרהיב למקום, אושרה התב”ע למתחם. בנוסף, ניתנה הכרזה של שר השיכון על המתחם כמתחם פינוי בינוי ובתוך זמן קצר צפוי להינתן היתר להריסה ובניה של הפרויקט, בתקווה שזהו פרויקט פינוי בינוי הראשון בהרצליה (להבדיל מתמ”א 38 הריסה), שמגיע למימוש בפועל ולהריסת הבניינים הישנים.
פרויקט דגל נוסף בו מטפל עו”ד ישראלי הוא אחד הגדולים והמאתגרים בארץ, ונמצא בשכונת וייצמן בעיר, שם מדובר בפינוי של למעלה מ-500 משפחות. למעלה מ- 460 משפחות אותן עו”ד ישראלי מייצג מאז שנת 2006, כבר חתומות על הסכם פינוי בינוי עם חברת אזורים, המאפשר את הוצאת הפרויקט לפועל, והוא נמצא לפני אישור תב”ע. הצפי הוא, שבקרוב תחל הריסת המבנים הישנים והקמת למעלה מ- 1,800 יחידות דיור חדשות, באחד מהמקומות האטרקטיביים ביותר בעיר.
דפוס הפעולה של עו”ד ישראלי דומה בכל הפרויקטים: אם לא מדובר במגה פרויקט, במיקום מעולה ואטרקטיבי לחברות הבנייה לביצוע – הוא לא שם. בעלי קרקעות רבים יודעים לספר, כי סורבו בנימוס לאחר פנייה לקבלת ייצוג, במקרים בהם הפרויקט לא עמד בדרישות הסף הנ”ל. אבל במקרים מתאימים, המקצועיות, הנחישות וההתמדה, מביאים למימוש הפרויקטים שנמצאים מתאימים.
מעבר לפינוי בינוי, עו”ד ישראלי פעיל מאד בבניה במספר מתחמים שהופשרו לבנייה בעיר. המתחמים המובילים היום הם מתחם “זרובבל”, הנמצא בכניסה לעיר, בסמוך לרחוב ז’בוטינסקי ומול הקאנטרי קלאב והמטווח העירוני. במתחם זרובבל מטפל עו”ד ישראלי בחלק גדול מהמתחם, במסגרת קבוצות רכישה וקבוצות בעלים שהתארגנו לבנייה עצמית. מספר בניינים כבר נבנו ואוכלסו, וכיום מצויים בשלבי בנייה ורישוי שלושה פרויקטים נוספים:
- הפרויקט הבולט ביותר נמצא בצומת הרחובות הרב קוק וז’בוטינסקי. מדובר בפרויקט הגדול והמורכב ביותר במתחם זרובבל, במסגרתו מוקמים עבור עשרות בעלים, 3 בניינים בני 70 דירות, עם אלמנט אדריכלי דמוי “חופה” בצורת סהר, הפונה לכיוון צומת הרב קוק ז’בוטינסקי. על תכנון פרויקט זה הופקד אדריכל מהמובילים בהרצליה, אדר’ גיא מאיר, ובחלופות התכנון לפרויקט הושקעו שעות עבודה רבות. עבודות בניית השלד של שלושת הבניינים הסתיימו והחלו עבודות הגמר וחיפוי הבניינים בשיש. אכלוס פרויקט זה צפוי בחודש ינואר 2019.
- פרויקט נוסף של 53 דירות בבניין אחד, שנמצא כרגע בבנייה ברחוב חנה רובינא, במרכז מתחם זרובבל וצפי האכלוס בו במחצית 2019.
- פרויקט נוסף של 33 דירות במרכז המתחם, מצוי בשלבי תכנון סופיים.
צפונה לאורך רחוב ז’בוטינסקי, הופשר לבנייה מתחם המרכז הבינתחומי, בו נמצא אחד המגרשים האחרונים שנותרו לבניה במתחם, של 100 יח”ד. גם מגרש זה מטופל על ידי עו”ד ישראלי עבור קבוצה של 65 בעלים ועל תכנון המגרש הופקד האדריכל הידוע גיל שנהב. בנוגע לבנייה במגרש זה כבר התקבלה החלטה למתן היתר והפרויקט נמצא בשלב סופי, לפני עליה לקרקע ותחילת ביצוע.
ממערב למתחם המרכז הבינתחומי מצוי מתחם פארק הבאסה, בו עו”ד ישראלי מייצג 350 בעלי קרקע שמיועדת להפקעה לפארק, ושכבר 20 שנה מצויים בהליכים משפטיים ותכנוניים כאלה ואחרים. סביב אדמות מתחם הבאסה התנהלו מאבקים קשים בין עו”ד ישראלי לבין ראש העיר לשעבר יעל גרמן, שהתעקשה להפקיע את אדמות הפארק תמורת פיצוי כספי לבעלים. לאחר שבתי המשפט ושמאים מכריעים קבעו את הפיצויים לבעלים בסכומים גבוהים בהרבה מאלו שהעריכה העירייה, הגישה העירייה ערעורים על סכומי הפיצויים, ובחודש אוקטובר 2018 צפוי בית המשפט העליון לקיים דיון מסכם בעניין, בו יכריע בסוגיית הפיצויים להם זכאים מאות בעלי הקרקעות שהופקעו לצורך בניית הפארק.
לדברי עו”ד ישראלי, לאחר תקופת קיפאון בפיתוח העיר בימי יעל גרמן, ולאחר שהעיר סבלה מהגירה שלילית של תושבים וחוסר יכולת של זוגות צעירים למצוא את מקומם בעיר, חלה תפנית עם בחירתו של משה פדלון לראשות העיר. “פתאום רואים מנופים בעיר, יש תנופת בנייה בעיר, בניינים מוקמים והיצע הדירות גדל. מיזמים רבים של קבוצות רכישה והתחדשות עירונית, איפשרו לזוגות צעירים לרכוש דירה בהרצליה ולא לנדוד לערים אחרות. עיריית הרצליה מעודדת כיום התחדשות עירונית. הנהגת העיר הבינה שלא ניתן להמשיך לגור בבנייני שיכון שנבנו לפני 60 שנה לעולים ולשוכני מעברות, והפיכת הקרקע בשכונות הישנות לבסיס למייזמי התחדשות עירונית בהם נעשה בינוי מודרני וחדש, מהווה מהפכה חברתית של ממש. כל בעל דירת שיכון קטנה, מקבל במסגרת הפינוי בינוי דירה בשווי גבוה יותר של כמיליון ₪, בפטור ממס, ואלו סכומים שאנשים לא מרווחים מעבודה בכל ימי חייהם. גם קבוצות הרכישה, אם הן מנוהלות בצורה טובה ולא ע”י שרלטנים, מהוות פלטפורמה למגורים ברמה גבוה ובסכומים שפויים. בקבוצות בהן אני מטפל, אנשים רכשו קרקע במחיר סביר, קיבלו מימון בנקאי לבנייה, ובסוף התהליך הגיעו לדירה המיוחלת תוך חסכון של מאות אלפי שקלים לעומת מחיר השוק. אמנם טרנד קבוצות הרכישה בדעיכה בגלל מגבלות רגולטוריות שונות, אבל אנו כבר מזהים את הטרנד הבא. אנשים לא יוותרו על חלום הדירה החדשה”.