לפי מה נקבע מחיר השכרה של משרדים?

אזור המרכז בדגש על תל אביב, רמת גן, בני ברק וגבעתיים, רווי במגדלי משרדים, המעצבים את קו הרקיע של גוש דן כולו. הבניינים מפוארים מאוד, מעוצבים, גבוהים ומכילים מאות רבות של משרדים, בגדלים שונים ובעיצובים שונים. מי שנוסע ברחבי גוש דן בימים אלה יכול לראות בניינים חדשים שנמצאים בתהליכי בנייה והשאלה הנשאלת היא, האם קיים ביקוש כל כך גדול, באזור גוש דן למשרדים? האם לא מדובר בפילים לבנים שיעמדו ריקים חודשים רבים עד אשר ימצא להם קונה או שוכר?

ההצפה

גוש דן ללא ספק מוצף בבנייני משרדים ולכן, חלק מהקבלנים, מקבלים החלטה לבנות באזורים אחרים ואפילו מתרחקים לפריפריה. העובדה שגוש דן מוצף במגדלי משרדים והפריפריה משוועת לבניינים כאלה מייצרת מצב מאוד לא צפוי. משרדים להשכרה בעיר כמו יבנה עולים יותר ממשרדים להשכרה בבני ברק או ברמת גן, מכיוון שביבנה קיים היצע קטן של משרדים מאשר בבני ברק ורמת גן. בעולם של היצע וביקוש, ככל שיש היצע יותר גדול המחיר נמוך יותר. לכן, מי שחושב שמחיר השכירות נקבע בהתאם לרמת הביקוש, היוקרה של העיר והפאר שמציע מגדל המשרדים, פשוט טועה. לאור ההיצע השונה מעיר לעיר, ישנם היבטים שונים ומגוונים המקבעים את רף המחיר של נכסים מסחריים. אתר “מניבים” מציע לכם הצצה מעמיקה למתחמי המחיר של משרדים, באזורים שונים, בגדלים שונים וברשויות מקומיות שונות. באמצעות אתר “מניבים” תלמדו היכן משתלם יותר, בכל רגע נתון, לשכור משרד או משרדים, לטובת הפעילות המסחרית שלכם. הדבר נכון גם לגבי מבנים מסחריים באופן כללי.

מדוע הרשויות המקומיות נלחמות על מבנים למסחר ותעשייה?

עבור הרשויות המקומיות תשלום ארנונה עבור משרדים הוא ביצת זהב אמתית. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שאזרח המתגורר בעיר, אמנם משלם ארנונה אולם, הוא זקוק לשירותים מוניציפליים שונים, אותם מספקת העירייה והם עולים לה כסף רב: חינוך, בריאות, תשתיות וכו’. לעומת זאת, בעל עסק המשלם ארנונה עבור משרדים ובעיר אחרת משלם ארנונה עבור מגורים, הוא מכרה זהב לרשות בה נמצאים המשרדים שלו, מכיוון שכבעל משרד הוא אינו זקוק לשירותים להם זקוק אזרח שחי בעיר ולכן, הוא מהווה הכנסה בלבד עבור אותה רשות מקומית. ביצת זהב כבר אמרנו. זו הסיבה שרשויות מקומיות נלחמות לקבל קרקעות לבנייה של מגדלי משרדים ושטחי מסחר.

חדש מול ישן

אחת התופעות הנפוצות ביותר בענף הנדל”ן המסחרי היא, בניית מגדל משרדים חדש וגבוה בסביבה של מגדלי משרדים ישנים ונמוכים בהרבה. הדבר גורם לכך שמחיר השכירות בבניינים הישנים יורד מאוד לנוכח העובדה שקיים מגדל חדש, מפואר, חדשני ומתקדם, הגורם לכל בעל עסק לרצות להעביר את משרדיו אליו ולעזוב את הבניין הישן והמיושן. כך ניתן לגלות ששני מגדלים הנמצאים בסמוך האחד לשני, מציעים משרדים להשכרה בפערי מחיר שיכולים להגיע לכ- 30 אחוזים ויותר. חלק מהעסקים ינצלו כמובן את המעבר לרכישת משרד בבעלותם. בדרך כלל במגדל משרדים חדש מוצעים גם משרדים למכירה. גלישה לאתר “מניבים” תראה לכם, שחור על גבי לבן, את פערי המחירים הללו, בין מגדלים חדשים למגדלים ישנים הנמצאים ממש באותו רחוב של אותה העיר.

הקשר בין סוג העסק ומיקום המשרדים שלו

ישנם עסקים שמהות העיסוק שלהם משפיעה על המיקום הנדרש למשרד של העסק למשל, חברה המשכירה מחסנים באזור נמל התעופה בן גוריון תעדיף למקם את משרדיה בעיר לוד או אור יהודה, כדי שמנהלי החברה יהיו קרובים, ככל שניתן, למרחב המחסנים שברשותם. לעומתם, חברת היי טק, על פניו, יכולה למקם את עצמה בכל מקום שרק תבחר, אולם, חלק מהחברות רואות חשיבות בכך שמשרדיהן יהיו באזורים בהם ישנן חברות היי טק נוספות.