כך תבחרו נכון: בנייה פרטית או בנייה עם חברת הנדסה?

זהו, קיבלתם החלטה – אתם הולכים לבנות את בית חלומותיכם. עכשיו רק נותר לקחת משכנתה, לשנס מותניים ו.. להיכנס לתהליך מורכב, ארוך, ולא פעם מייגע. רגע לפני שאתם יוצאים לדרך, כדאי להכיר שני תהליכי בנייה: בנייה פרטית ובנייה באמצעות חברת הנדסה.  מה זה אומר, מה היתרונות של כל שיטה ולמי זה מתאים? אודי גילה, מומחה לשיווק נדל”ן, עושה לכם סדר.

כששלום חנוך שר, זה נשמע פשוט ופסטורלי – אך כל מי שבנה בית יודע כי מאחורי המילים “קח לך אישה ובנה לה בית” מסתתרים אין-ספור שלבים, משימות, הצלחות, טעויות ורגעים מורטי עצבים. תהליך בניית בית הוא ארוך ומורכב מטבעו, ולכן מומלץ מאוד לבחור מלכתחילה בתהליך פשוט, נוח ככל האפשר, ובעיקר כזה שמתאים לזוג הבונה.

אודי גילה, מומחה לשיווק נדל”ן אשר ניהל ושיווק פרויקטי בנייה מסוגים שונים, עושה סדר בדברים ומסביר את ההבדלים בין שתי החלופות:

החופש האדריכלי – נתחיל בהיבט של תכנון הבית. בבנייה עצמית הדיירים לעתיד יכולים לתכנן את הבית כראות עיניהם (במגבלות ההיתר והתב”ע) – יתרון מובהק למי שהשיקול הזה חשוב לו. בבנייה עם חברת הנדסה, אשר לרוב בונה כמה בתים באותו אזור, יהיו כמה דגמים שמהם ניתן לבחור את הדגם הרצוי.

עם זאת, חשוב לציין כי בשנים האחרונות הפער הזה הולך ומצטמצם – שכן אמנם לדיירים אין חופש תכנוני מוחלט, אך חברות הנדסה רבות (ואל תתביישו לשאול אותן בנושא!) מציעות מגוון רחב למדי של דגמים, ובמקביל מאשרות לבצע שינויים מהותיים רבים בתוך הבית.

הניהול ה’רזה’ – בבנייה עצמית, בדרך כלל הדיירים מתקשרים עם קבלן לביצוע העבודה ומטילים עליו את האחריות לספק את חומרי הבנייה. הדיירים מסירים מעצמם את העול שברכישת החומרים (כי בסופו של יום, הם לא יודעים בעצמם היכן לקנות חומרים), אך בפועל הם מעניקים לקבלן ‘כוח’ רב ומעבירים לידיו את השליטה על התהליך.

כשבוחרים חברת הנדסה, לרוב היא עובדת בשיטת הניהול הרזה: היא מתקשרת עם קבלן לביצוע העבודה, אך היא זו שקונה חומרי בנייה (במחירים מוזלים) ומספקת אותם לקבלן. כך, במקרה שבו קבלן אינו עומד בהתחייבויות או בזמנים, חומרי הבנייה עדיין זמינים – ופשוט מחליפים את הקבלן המפר בקבלן אחר. הודות לכך שחברת ההנדסה מפקחת ונמצאת תמיד ‘עם היד על הדופק’, הסיכוי לעיכובים ולהוצאות מיותרות הולך ופוחת.

סוגיית האחריות – בבנייה פרטית ניתן לבחור בין בנייה עצמית מלאה (מצב שבו הדיירים בוחרים לבד את אנשי המקצוע) לבין בנייה בעזרת קבלן מפתח. כשבונים עם קבלן מפתח, מוטלת עליו האחריות על ליקויים עתידיים בבית על פי חוק מכר דירות – ולמעשה בקרות נזק יש ‘כתובת’ שאליה ניתן לפנות.

בבנייה בעזרת חברת הנדסה אין ‘קבלן’ כהגדרתו בחוק. חברת ההנדסה משמשת כאינטגרטור של כל הקבלנים בפרויקט, ובקרות נזק הדייר אינו יכול לדרוש ממנה תיקונים, אלא עליו לפנות לכל קבלן וקבלן. גם בבנייה עצמית מלאה אין ‘כתובת’ אחת, אלא יש לפנות לכל קבלן וקבלן בנפרד – ועל כן היתרון הזה קיים רק בבנייה עם קבלן מפתח או בקניית בית מוכן מקבלן.

ההיבט התזרימי – כל מי שבנה בית יודע: התשלום לאיש המקצוע כמעט אף פעם אינו מועבר במועד. לעיתים הוא מועבר מוקדם מדי (כי “הקבלן לחץ ולא רציתי שיכעס ויעשה עבודה לא טובה”), לפעמים הוא מועבר מאוחר מדי (כי “הקבלן טוען שסיים, אבל אני רוצה קודם לוודא שבאמת הכול גמור”) – כך או כך, סוגיית התשלומים יוצרת לא פעם אווירת מתח ואי-נעימות.

כאשר בוחרים בחברת הנדסה, אחד מתפקידיה הוא תזמון הכסף: החברה יודעת מתי לשחרר כספים לקבלן (וכמה), מתי לעכב תשלומים, ובקיצור – מצד אחד לא לשחוק את הקבלן ולפגוע בו, ומצד שני לא להגיע למצב שהקבלן מקבל תשלום שלא בצדק.

הבנייה כפרויקט – לפני סיום מציג גילה הבדל נוסף: “בבנייה עם חברת הנדסה, תפיסת העבודה היא פרויקטלית. בעוד שבבנייה פרטית הדיירים רצים משלב לשלב ובכל פעם מתחילים תהליך חדש עם איש המקצוע הרלוונטי, בבנייה עם חברת הנדסה ההתייחסות היא כאל פרויקט לכל דבר”.

“התפיסה הפרויקטלית באה לידי ביטוי בכך שחברת ההנדסה דואגת להביא ספקים וקבלנים איכותיים מאוד – ועדיין לשמור על מסגרת התקציב שהוגדרה בלי להוציא סכומים גבוהים מדי,” אומר גילה, “ובנוסף היא באה לידי ביטוי גם בעמידה בלוחות הזמנים ובאיכות המוצרים – ממש כמו פרויקט בחברת היי-טק”.

כדוגמה מביא גילה שני פרויקטים שונים המשווקים על ידיו: “לאחרונה שיווקתי ביישוב אורנית מגרשים דו-משפחתיים שנבנו בבנייה עצמית. לא פעם ראיתי את האתגרים והקשיים שבפניהם ניצבו הדיירים לעתיד – בעיקר בהתנהלות מול הקבלנים – וכן את הכספים שהוצאו שלא לצורך”.

“מנגד,” מוסיף גילה, “בפרויקט שאני משווק ביישוב צופים, היזם מתחיל לבנות בקרוב 54 בתים דו-משפחתיים. הוא בחר לבנות עם חברת הנדסה מוכרת, וההבדל בהתנהלות בולט לעין. גם אני – כמי שלא מעורב בתהליך הבנייה עצמו – רואה כבר עכשיו את הסדר והארגון, את התוכניות המפורטות, את התשובות שמקבלים אלו שמגיעים להתעניין או לשריין להם בית וכיו”ב”.

לסיכום – כפי שחדשות נדל״ן הציגו בפניכם, יש יתרונות וחסרונות בכל אחת מהשיטות. הבחירה, אומר אודי גילה, צריכה להביא בחשבון את כל השיקולים שהוזכרו לעיל, את המוניטין של חברת ההנדסה, את האופי של בעלי הנכס, את הזמן העומד לרשותם ואת ההעדפה הטבעית שלהם: ‘הרפתקה’ עצמאית או שקט נפשי וביטחון.