התחדשות עירונית: המדריך לפרויקטים מוצלחים עם משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות’

במאמר זה ננסה לעשות מעט סדר במושג “התחדשות עירונית” ומה הוא כולל.

התחדשות עירונית הנו שם כללי לתוכניות שמחדשות את המרחב האורבני ע”י חידוש הקיים או הריסת מבנים ישנים ובנייה של מבנים חדשים במקומם.

התוכניות המוכרות ביותר הנן תוכניות לפינוי בינוי או תוכניות מסוג תמ”א 38, בנוסף יכולות להיות תוכניות להתחדשות עירונית עירוניות שמוקודמות ע”י הרשות המקומית כדי להסדיר התחדשות של אזור מסויים בעיר באופן מדוייק, להלן סקירה קצרה של כל אחת מהתוכניות.

תוכנית תמ”א 38

תוכנית שכוללת שני דרכים לממשה, באמצעות חיזוק והרחבה (קרויה גם תמ”א 38/1), או באמצעות הריסה ובניה מחדש (קרויה גם תמ”א 38/2). תוכנית התמ”א הנה תוכנית ארצית ועל כן הוראותיה חלות על כל מקום בארץ, עם זאת לכל רשות יש את האפשרות לבצע התאמות תכנוניות כדי להתאימה לתחומה. תוקפה של התוכנית הסתיים בחודש אוקטובר 2023. כיום מקודמות תוכניות התחדשות בערים רבות שעתידות להחליף את תוכנית התמ”א ובישובים מסויימים תוכנית התמ”א תמשיך לחול עד להחלפתה ע”י התוכנית העירונית החדשה.

פינוי בינוי

תוכנית פינוי בינוי הנה תוכנית שמיועדת להחיל התחדשות במתחם שבו לרוב ימצאו מספר בניינים ולכל הפחות 24 יחידות קיימות. במסגרת מהלך זה תקודם תוכנית שתיקבע הוראות חדשות, כולל פיתוח סביבתי ועבודות לתועלת הציבור וכן בניית בניינים חדשים. כיום רשויות התכנון מעדיפות לקדם תוכניות מסוג פינוי בינוי שכן מתוכניות אלה נותנות מענה שלם ומדויק יותר להתפתחות הסביבתית ולתוספת היחידות הרבה שנלווית אליה (דבר שמצריך תוספת חניות משמעותית, כני ילדים, ומוסדות ציבורים נוספים אשר מוסדרים במסגרת התוכנית). לאחר אישור התוכנית ניתן להתקדם לשלב הגשת בקשה להיתר בניה. פרויקט מסוג פינוי בינוי הנו פרויקט ארוך טווח ולרוב ימשך בים 5-10 שנים.

תוכנית התחדשות עירונית מקומית

מדובר בתוכנית שמקודמת ע”י הועדה המקומית לתכנון ובניה במטרה להסדיר באופן ברור את התחדשות העיר, תוך כדי מתן מענה מותאם לדרישות העיר ולחזון התפתחותה. לרוב התוכנית תחלק את העיר לאזורים שונים ותיתן מענה מותאם לכל אזור ואזור בהתאם לצפיפות, לגובה הבניה, לשטחים הירוקים, לעומסי התנועה וכדומה. תוכניות כאלה ניתן למצוא בערים רבות כדוגמת ת”א, רעננה, ראשל”צ, בת ים ועוד.

בבואכם לקדם פרויקט התחדשות עירונית מומלץ לפנות קודם כל לעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית זה כדי שתוכלו להבין באמצעותו את האפשרויות (איזה פרויקט כדאי לקדם במקרה שלכם) והמגבלות התכנוניות והמשפטיות שלפניכם (האם יש תוכנית שמגבילה אתכם או דווקא כזו מייצרת הזדמנות) וזאת בטרם תפעלו לאתר הצעות ויזמים, וזאת כדי לקדם את הפרויקט באופן הבטוח ביותר (מבלי לחתום על התחייבויות כלשהן ליזמים) ובאופן הנכון ביותר

לסיכום

התחדשות עירונית היא הזדמנות נדירה לשיפור והתחדשות המרחב העירוני, תוך עמידה באתגרים משפטיים ותכנוניים. רונאל שווגר ושות’, הנו משרד שמתמחה בתחום זה ומספק ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית. אנו כאן כדי להבטיח שהתוכניות שלכם יתקדמו בצורה חלקה ויעמדו בכל הדרישות הנדרשות. צרו קשר עם משרדנו היום בטלפון 03-5055799 וקבעו פגישת ייעוץ להבטחת הצלחת פרויקט התחדשות העירונית שלכם.”