דירה להשקעה – איפה עומד השוק ומה כדאי לבדוק?

מאת: עו”ד ומגשר גילעד ושדי, מומחה בתחום המקרקעין

בשנים האחרונות חל מפנה משמעותי ביחס המדינה למשקיעי הדירות שהחל במחאה הגדולה של מעמד הביניים ב- 2011. המחוקק וגורמים ממשלתיים העוסקים בדבר הכריזו מלחמה על המשקיעים בדיור המחזיקים דירות להשכרה. תחילה החלו בצעדי עידוד למכירת הדירות ולאחר מכן ניסיונות למנוע רכישת דירות להשקעה ע”י מיסוי אגרסיבי וניסיונות חיקוק נוספים  שלא צלחו עד כה. מן העבר השני החלו ניסיונות, בעלי הצלחה חלקית להגברת הבנייה וטיפול בזוגות הצעירים בדמות מן הנחות ,הגרלות למיניהן ועוד.

כל הפעולות הנ”ל הוגדרו ע”י המומחים כ”התערבות בשוק החופשי” וניסיונות לגשר על אחד מהחוקים הכלכליים הגדולים ביותר של “היצע וביקוש”. התעלמות הממשלה מכללי הכלכלה הבסיסיים ומבלי ליצור בנייה מאסיבית אמיתית.

בפועל, ולא על הנייר כפי שמוצג בנתוני משרד האוצר שתכפיל ותשלש את תפוקת הבנייה לא יהיה ניתן לתת מענה למחירי הדיור הגואים.

הקפאת שוק הדיור ע”י מסע שיווקי מטעה של נתונים מעוותים בדבר ירידה במחירי הדיור גרמה ל”ישיבה על הגדר” של רוכשי הדירה הראשונה ומשפרי הדיור. אך גם לכך יש סוף וכעת לאחר הצגת נתוני עליית מחירים במשך תקופה מצביעים נתוני הבנקים על לקיחת משכנתאות בסכומי עתק שלא נראו זמן רב בישראל.

הממשלה והבנקים לא מציגים חלופה נאותה וסולידית לדירה להשקעה, וכן, המנטליות הישראלית לצבירת דירות לבעלי היכולת נהפכה לספורט לאומי בקרב העשירונים העליונים.

לעומת העלייה הסולידית במחירי הדירות, דווקא מחירי השכירות הראו עלייה משמעותית והפגיעה בשוכרי הדירות אשר לרובם אין את היכולת להגיע להון הראשוני לרכישת הדירה משמעותית מאי פעם. הדבר נובע כמובן משום הירידה בכמות הדירות להשקעה שנוצרה לאו דווקא ממכירת הדירות להשקעה שנצברו בידי הציבור, אלא מירידה בכמות הדירות שנרכשו מאז ובריחת הון עצום לרכישת דיור ברחבי העולם שמנע הדבקת הפער בין הרצוי למצוי (“היצע וביקוש”).

כיום בשל החלשות בקצב התכנון בכל הנוגע לתמ”א 38 ברחבי הארץ והודעת גורמי התכנון על ביטול התוכנית בעתיד נראה ככל הנראה בעתיד הקרוב והרחוק המשך עלייה במחירי הדיור – בעיקר במרכזי הערים בהן האלטרנטיבות לבנייה מעטות מאוד.

ככל והנכם מאמינים בהמשך עליית המחירים ובידכם ההון הראשוני הדרוש לרכישת דירה להשקעה מובא בפניכם מדריך למשקיע הנדל”ן :

1. עקרונות בסיס – בראש מעייניהם של משקיעי הדירות צריכים לעמוד 3 עיקרים בסיסיים: א. אחוז התשואה ב. צפי עליית מחירי הדירה  ג. יציבות . בבואנו לבחור את העיר והשכונה בה נרכוש את הדירה עלינו לבחון את הדירה בראיית כלל הפרמטרים הנ”ל.
2. מיקום הדירה – כדאי והדירה שתרכשו תהיה באזורים מתפתחים בהם אין ולא צפוי לקום מפגע הנדסי (כביש סואן, בניין שיאפיל על הדירה ועוד) או תחבורתי שיפגע בשווי הדירה ובאטרקטיביות שלה, כמו כן, מיקום הדירה כדאי ויהיה באזור ביקוש גבוה. בבחירת הדירה כדאי לחפש דירות שנמצאות בצפי עתידי או קיים להתחדשות עירונית מכל סוג שהוא (לשים לב שתמ”א 38 עתיד להסתיים בתוך כ 3 שנים) פוטנציאל עליית המחירים בדירות מסוג זה יכול להוות עלייה של עשרות אחוזים במחיר הדירה.
3. מימון – ראשית בדיקה מול הבנק מהו ההון העצמי המינימלי הנדרש ללקיחת המשכנתא, בהתאם להון העצמי ואפשרויות המשכון ידע הבנק מהו ההון המקסימלי אותו הוא מוכן להעניק לכם כהלוואה ובאילו תנאים, סקרי שוק בין הבנקים ו/או בעזרת יועצי משכנתאות חיצוניים יועילו בבחירת המסלול והקטנת ההחזר החודשי. בבואנו לרכוש נכס ,נרצה שהנכס יממן את עלויות המשכנתא ובזמן הקצר ביותר על מנת שסך ההחזר יהיה מינימלי, לטובת כך עלינו לבדוק מהם רמות השכירות באזור בו אנו מתעניינים.
4. מיסוי והוצאות – תמיד כדאי להתכונן לכל הוצאה שקשורה ברכישה ולבצע שכלול כללי של ההוצאות אל מול יכולות המימון וביניהם: שכ”ט עו”ד, יועצי משכנתא (אופציונלי), שמאות לבנק, מיסוי מקרקעין (8%) לבעלי דירה נוספת, שיפוצים והתאמות בדירה, תיווך ועוד.

   

5. איכות הדירה והבניין – על מנת לא להשתעבד לטיפול בשוכרים ובגחמותיהם יש לרכוש דירה עם מאפיינים פשוטים, חזקים ואמינים שיתנו מענה משוקלל של: נראות סבירה והענקת שקט תעשייתי מצד השוכרים ולמענם.
6. התקשרות עם שוכרים – בבואכם לחתום חוזה שכירות השתדלו למצוא שוכרים העונים על מספר פרמטרים רב ככל הניתן מבין הפרמטרים הבאים: 1. שוכרים התואמים את הדירה ומתקניה 2. שוכרים עם אופק קביעות לטווח ארוך 3. שמירה על הדירה ומתקניה 4. גובה שכר הדירה. היעזרו בעו”ד מומחה על מנת לנסח חוזה שכירות שישמש אתכם עתה ובהארכת ההסכם שנים קדימה. ניסוח חוזה הכולל בתוכו את כל המאפיינים על מנת להגן על כספכם ורכושכם שווה את שכ”ט שתשלמו בגינו.
7. שימוש במאגרי נתונים וביצוע בדיקות לנכס – כבר נאמר בספר שמואל : “טוב מראה עיניים ממשמע אוזניים”. ביקור בנכס ובסביבתו לפני קבלת החלטות  קריטית לקבלת החלטה מושכלת ונכונה. כמו כן, התעניינותכם באזור ע”י שאילת עוברים ושבים/דיירים תועיל לקבלת תמונה אמיתית בנוגע לאוכלוסייה המתגוררת במקום וביקוש לדירות להשכרה. על מנת לקבל תמונה מהימנה לגבי מחיר הנכס וגובה דמי השכירות ניתן להשתמש באתר “מדלן” /אתר “יד 2” / נתוני אמת על רכישות שהתבצעו באזור באתר רשות המיסים ,פורומים, קבוצות פייסבוק ייעודיות ועוד.

כותב שורות אלו – עו”ד ומגשר גילעד ושדי הינו מומחה בתחום המקרקעין, מייצג בעסקאות מכר ושכירות וכן מייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי.